静安“十三五”规划明确以建成“更具引领性的全球城市核心城区”为总目标，打造高品质、现代宜居的核心城区。静安在快速发展变革的过程中，持续提升服务能级，重构城区功能结构，探索管理模式创新，始终是静安重要课题。静安区行政区域面积37平方公里，“被仰望”的高端商业商务楼宇与“从未遗忘”的老旧小区鳞次栉比，城区有机更新与旧城的民生改造共同推进过程中，物业管理作为城区管理的抓手，如何率先探索走出一条中心城区管理新路？对静安来说意义重大。

静安下辖13个街道1个镇，274个居（村）委会，3154个居民小组。这么庞大的组织体系下，2015-2017，静安区连续三年位居物业管理公众满意度测评全市******，成绩裴然。但城区发展过程中，物业管理依旧有诸多问题不可回避：

１、短板明显，老旧小区问题突出。目前，静安区有老旧小区388个，占全区小区总数49.4%，建筑面积1283.85万平方，占全区住宅面积38.2%。这些房屋的房龄长、基础设施设备差、安全隐患多、小区配套功能少、物业管理难度大。

２、成本约束，管理标准提高困难。物业管理服务通常以价定质，随着不断上涨的人工成本和政策成本，不断老化的设施设备导致维护成本持续上涨，十年难变的物业管理费，对于收费高的商务楼宇或******小区尚好，但对于原本收费低的小区来说捉襟见肘，管理标准很难提高。物业管理费收入高低差形成的管理水平层次、位次分化明显。

３、发展瓶颈，管理水平参差不齐。目前小区物业管理人员是“一小区一配置”，对于小、老、收费低的物业项目来说，受管理费收入低的限制，管理人员配置少或无，技术工种不全，综合管理能力弱，安全应急响应能力差，能够做好物业管理的保安、保洁、保绿、保修这“四保”服务已实属不易，要提升管理服务能级，服务于智慧型社区、国际化城区、标杆型全球化城市中心，则是难上加难。

４、资源不均，外溢共享功能有限。廉租房、公租房、旧式里弄、新建商品房等不同的房屋现状及功能属性，实行不同的住房管理体系，小区自配资源不均衡且都是独用独享，以建筑红线为隔离的物业区域，共享运动、健身、养老、图书站等社区资源十分局限。

5、“三美”建设成果巩固任务繁重。2015年至今，全区综合改造累计完成全项目修缮120.71 万平米、屋面及相关设施改造 622.84平米、多高层住宅综合整治 889.93 万平米。完成二次供水设施改造 756 万平米、雨污分流改造 42 万平米、老旧住房安全隐患处置 26 万平米等等，大量的“三美”建设，后续的管理与成果巩固工作任重而道远。

针对上述问题，提出下述思考建议。

１、探索静安物业管理新模式。静安作为中心城区，发展需求已由以外溢式开发为主转为以内部功能调整、结构重组优化为主，所需要的城区管理是“通体社会”及社区自治模式，物业管理作为城区管理服务供应商，亟需内涵式发展及管理创新，需要在顶层设计上迭代理念认知。现行的物业管理更多源于产权理论、委托代理理论等，建议我区物业管理模式导向上由“小区型”升级“社区型”，将以产权人、委托人为服务聚焦的物业管理，注入“地域归属和社区价值”，将小区物业管理小单元和“三区”（城区、社区、街区）管理大版块结合起来，巩固已有“三美”建设及人文成果，率先形成“社区型物业管理”的静安模式。

2、重新设计静安物业管理的空间划分。目前，我区已在推行物业管理区域归并，鼓励优质物业管理企业输出管理，保质增效。建议区有关部门在物业管理小区合并管理的基础上，重构物业管理的区域结构，以街道行政区域为社区单元导入物业管理，打通小区、街区、社区、城区的管理，点线面结合，结合网格化管理实行全覆盖的社区管理，避免多边界，多头责任。全社区型物业管理，强调 “街镇物业所辖区域”，可提高规模效益，降低边际成本，便于配置高层级的社区物业服务人员，提升物业服务能力的同时，亦可让高标准的物业服务通行于全社区。

3、放开街区、社区的物业管理市场。加大政府采购物业服务的范围、内容，不分企业所有制，让物业管理企业作为城区管理服务供应商，参与、融入，多样化发展。城区管理充分市场化、全面化，可以打破管理体制不同的壁垒、运行体制不同的屏障，缓解“体制内管理缺编制，体制外生存缺市场，体制内外都高成本”现象。

4、培育联动、联片的社区治理体系。催生新的“社区综合体”为物业服务的主体空间，物业管理服务从服务于“四保”回归其核心本源，服务于人、社会、经济的有机整合。建议我区按照行政区属，强调对物业管理的属地化管理、考核权限，顺应目前街道、居委会、业委会、物业公司四位一体的社区治理体系，共治共享。

5、建立社区型应急管理体系。将物业管理企业的应急管理纳入社区应急储备，应急指挥、协调、响应、资源，按照行政管理划片，都落实到属地管理，结合网格化管理平台，统筹资源、统一调度。就近救缓的格局，亦可提高响应速度，降低应急管理成本。

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